Жилые многоквартирные дома-памятники

[zhabkin]

Одним из самых частых вопросов ко мне является состояние многоквартирных домов - объектов культурного наследия. Вопрос этот сложный и я много раз об этом писал. Сейчас ещё раз вкратце.

Принципиально можно разделить 473 многоквартирных памятника на те, что признаны аварийными, и на те что нет.

Неаварийные здания обязаны ремонтировать собственники здания - владельцы приватизированных квартир и муниципалитет, как владелец квартир, где жители находятся на условиях соцнайма. Так как процесс капитального ремонта неподъёмен для среднестатистического горожанина, был создан фонд капремонта, который ежемесячно собирает с нас деньги, чтобы потом использовать накопленные суммы на ремонт жилых домов. Однако за последние 5 лет фонд капремонта не произвёл капитальный ремонт ни одного из 473 памятников (собирая при этом с них деньги). Вопрос почему в других регионах дома-памятники ФКР ремонтирует и даже реставрационными работами занимается, приводит к ответу, что у нашего ФКР в уставных документах нет деятельности связанной с домами-памятниками. Почему саратовские юристы в регионе, где только в Саратове полтысячи жилых памятников про них забыли подвис в воздухе. Решить этот вопрос нам обещали больше года назад. С тех пор - подвижек никаких.

Update 12.2023: В сентябре были приняты поправки в федеральное законодательство и в конце года в региональное. И теперь фонд капремонта Саратовской области имеет право проводить работы на домах-памятниках. Ждём, наконец, подвижек!

Аварийность предполагает расселение дома и его реконструкцию (т.к. снос памятников запрещён федеральным законом и является уголовным преступлением). После расселения аварийного здание этим должен заниматься собственник здания - а это муниципалитет. Либо он должен найти нового собственника здания, на которого возляжет обязанность по реконструкции (а правильнее говорить - реставрации). За это время расселенных аварийных домов в Саратове скопилось много. Ещё больше тех, что должны быть расселены в ближайшие годы. И ни один многоквартирный дом на моей памяти не обрёл новую жизнь, не был отреставрирован для устранения аварийности, как того требует федеральный закон.

О том, как быть городу с вторым типов домов недавно выступила главный архитектор города. Цитирую весь пресс-релиз и предложенную городом схему, чтобы был понятен процесс. Ну и тут же мои фотографии расселённых памятников, что у всех на слуху.

Главный архитектор города Анастасия Пузанова о сохранении аварийных многоквартирных домов, имеющих статус объекта культурного наследия

«На сегодняшний день на территории города расположено 473 многоквартирных дома, обладающих статусом объекта культурного наследия, 140 из которых, являются объектами культурного наследия местного (муниципального) значения. Большая часть таких домов признаны аварийными, подлежащими расселению и реконструкции.

Основные проблемы, с которыми сталкивается муниципалитет при работе с такими домами это, в первую очередь, долгий по времени процесс расселения, который зачастую сопровождается судебными процессами, так как, в каком бы состоянии не находился объект культурного наследия, люди все равно не охотно расстаются со своим жильем, которое, как правило, находится в центральной части города.

Долгий процесс расселения, который может проходить несколько лет приводит к тому, что страдает само здание, потому что те квартиры, которые расселены, переходят в муниципальную собственность, остальные до момента расселения продолжают оставаться в частной собственности и уже на этом моменте жители, как сособственники отказываются принимать участие в каких-либо работах, связанных с сохранением объекта и людей можно понять. Многие из них даже отказываются переезжать в маневренный жилой фонд в случае, если зданию уже угрожает частичное обрушение и требуется срочно провести работы по консервации объекта.

В идеале не доводить памятники, являющиеся многоквартирными домами до состояния аварийности и вовремя проводить капитальный ремонт. Но это отдельная тема, которую мы не раз уже поднимали совместно с нашим градозащитным сообществом, требующая отдельного обсуждения.

Дальше возникает вопрос, а что делать с таким домом после того, как он полностью расселен и объекту нужно дать новую жизнь. Хорошо когда в многоквартирном доме только жилые помещения, но зачастую, в таких домах на первых этажах располагаются различные по своему функциональному назначению нежилые помещения и здание продолжает быть обременено правами третьих лиц. Вне зависимости от того признан объект культурного наследия аварийным или нет, собственники нежилых помещений до последнего ведут свою предпринимательскую деятельность и извлекают прибыль, как правило, не вкладываясь в сохранение такого объекта.

Кроме того, отсутствие должного финансирования на восстановление, содержание таких объектов также является одной из основных причин. В зависимости от статуса объекта, формы собственности и временного промежутка расселения, комитетом по архитектуре проработаны разные механизмы по сохранению таких объектов.

Безусловно, что самым действенным механизмом является выделение денежных средств на проведение восстановительных работ, но что делать если денег не хватает, а здания продолжают разрушаться?

Расскажу об одном из механизмов, который можно применить по сохранению аварийных, расселенных МКД со статусом объекта культурного наследия, на примере памятника, являющегося объектом культурного наследия местного значения, расположенного по адресу: ул. им. Яблочкова П.Н., д. 3, по которому не так давно вышли критические публикации.

Здание является многоквартирным жилым домом, 2-х этажное, построено в 1917 году, имеет общую площадь всех помещений 725,44 кв. м. В 2014 году данный многоквартирный дом признан аварийным, подлежащим расселению. В настоящее время дом расселен. По акту приема – передачи не передана 1 квартира. Наши возможные дальнейшие действия. После полного освобождения здания от прав третьих лиц рассмотрим возможность проведения работ по консервации путем включения объекта в муниципальную программу по сохранению объектов культурного наследия местного (муниципального) значения. Комитетом по архитектуре будет разработан инвестиционный паспорт с предложениями по возможному использованию данного объекта, исходя из градостроительной ситуации. Далее, проводится процедура перевода здания в нежилое, включается в прогнозный план приватизации и после этого возможна реализация объекта с применением льготного механизма «Продажа за рубль» или «Аренда за рубль». Земельный участок, площадью 295 кв.м. под объектом сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет.

Повторюсь, это только один из возможных механизмов. Еще подробнее можно будет рассказать про само применение льготных механизмов и другие возможности восстановления объектов в следующих публикациях. Добавлю, что в настоящее время комитетом проводится составление реестра объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, являющихся многоквартирными домами, признанными аварийными, подлежащими расселению. Реестр будет опубликован. Кроме того, создается интерактивная карта по всем объектам местного значения, которая будет доступна для всех жителей нашего города», - рассказала Анастасия Пузанова.

Механизм хороший, если есть желающие. Однако если даже есть желающие, то дом может просто не дожить до передачи его желающим. Все этапы требуют времени. Многие нежилые и жилые помещения уходят в суды - люди не соглашаются с размером компенсации, разработки проектной документации даже для противоаварийных и консервационных работ требует денег и времени. Чего уж говорить о проекте реставрации. А потом ещё госзакупки, конкурсы. Тратить деньги города на неосвобожденные от прав третьих лиц объекты недвижимости - дело подсудное. Бизнес тем более не станет вкладывать деньги в объект, не имея гарантий на обладание им.

В общем первичная задача в сокращении времени, стоимости всех этих процедур, так как они в существующем виде получаются малоэффективными.

А пока... А пока культурное наследие, если в нём оказался многоквартирный дом, имеет мало шансов даже на текущий ремонт прохудившейся крыши. В связи с этим иметь или приобретать квартиру в объектах культурного наследия сегодня является крайне неудачным решением. Хотя должно быть наоборот.